近年來，許多屋主與地主手上的土地，因為屬於 ， 在打算出售或整合時，經常面臨權利複雜、使用情形不明、 或有地上物與實際使用不符登記等問題。
高仕不動產整理了近期實務上較常遇到的 ， 讓您先初步了解自己名下土地的狀況，並在有需要時，能及早尋求專業協助。
土地為持分，地上實際存在一幢或多幢建物，但建物尚未辦理保存登記， 常見於早期自行興建房屋、鐵皮屋、加蓋或多戶共同使用的建物。 未登記建物在權利釐清與買賣交易上，都需要較多時間與程序處理。
土地雖為持分，現況並無建物，但多為荒廢空地、臨時停車或他人使用。 雖然表面看起來較單純，但仍需釐清實際使用人、租賃關係、 以及未來是否有重劃、區段徵收或都市計畫變更等因素。
現場有合法建物存在，土地持有人僅持有土地持分，並未持有建物權利。 這種情況在出售時，需同時考量建物所有權人、使用關係及租賃狀況， 多半需要協調溝通，才能找到合理的交易模式與價格。
常見為祖先留下的農地，多筆地號分散各處，自己持分面積不大， 在實際使用上往往無法單獨利用。此類型通常需要 ， 評估是否合併出售、轉作他用或配合農業、休閒使用等方案。
山坡地通常地形破碎、地號多、面積分散，且受限於水土保持、開發管制等法令。 當持分比例不高時，單獨出售較不易，需要專業評估 未來開發性、保育限制與市場需求，才能找到適合的處理方式。
有些建地雖為共有，但共有人不多，卻遇到部分土地被他人占用、 或已被當作停車場、倉庫使用，導致實際使用與登記狀況不一致。 此類案件往往需要先釐清占用情形，再評估是否洽談補償、清空或整體出售。
袋地指的是四面被其他土地包圍、無對外道路出入口的土地， 再加上無建築線規劃，直接開發或興建建物的難度極高。 這時需要評估是否與鄰地協調通行權、道路開闢或合併出售等方案。
名下持分土地上若設有土地公廟或其他信仰設施，除了權利問題， 更牽涉地方情感與信仰尊重。處理方式需格外謹慎， 通常需要與里鄰及地方人士充分溝通後，尋找合宜的解決方案。
畸零地多為形狀不規則、面積零碎，難以單獨使用或開發。 然而若位於精華區或具整合價值，仍可能成為道路、停車場或鄰地擴建的重要一塊。 專業的不動產規劃，可協助評估整合與出售的可能性。
法定空地多與建築法規相關，例如公設、留設空地等， 雖然登記上有權利，但使用與興建限制較多。 在出售與估價時，需特別注意其實際用途與法令限制，避免預期與現實落差。
有些土地已被長期作為巷道或通行使用，實務上雖仍有權利， 但功能接近「道路」，處理方式須同時考慮鄰地通行權與居民生活影響。 多數情況下需透過專業評估與協調，尋求合理的補償與處理方式。
農地上若有許多非正式建物或違章建築，涉及拆除、處理或合法化等問題， 再加上多筆地號與持分狀況，權利關係更顯複雜。 出售前宜先掌握現況、相關法規與可能風險，再規劃適合的處分方式。
山坡地若兼具墓地或祖墳用途，牽涉家族情感、風水與法令規範， 處理前需與家族成員充分溝通，也要注意殯葬管理相關法規， 有時可透過局部整理、分區使用或協調整體規劃來處理。
若所持有之土地位於區段徵收範圍內，將面臨抵價地、補償金、 權利變換等問題。持分土地在區段徵收中，需特別留意權利比例、 抵價方式與未來可取得的土地位置與價值。
土地為持分，現場有實際居住使用的門牌建物，但尚未辦理保存登記。 這類型往往牽涉房屋使用人、門牌、稅籍登記與未來是否可補辦登記等議題， 在出售或移轉前，建議由專業不動產人員協助盤點與規劃。