【法理分析】營利事業出售借名登記土地，實務認定屬「債權買賣」行為，應開立應稅發票並繳納營所稅
※本文解析:
核心法源依據
1. 財政部最關鍵之解釋令（針對農地借名登記之延伸應用）
函釋編號：財政部 101 年 7 月 4 日台財稅字第 10104563040 號令
核心內容： 營業人購買農地，囿於法令限制借名登記於他人名下，嗣後出售該土地並取得代價，屬「債權買賣」行為。
稅務效果：
營業稅： 應按出售價格開立「應稅」統一發票。
營所稅： 應依《所得稅法》第 24 條規定，以出售收入減除成本及必要費用後計算所得額，課徵營利事業所得稅。
實務延伸： 雖然此函釋起初針對農地，但國稅局目前已將此邏輯全面應用於所有「借名登記」之土地交易。
2. 法律性質之定義（借名登記為債權）
最高法院 91 年度台上字第 1871 號判決： 確立「借名登記」在法律上屬於無名契約，性質上類推適用民法之委任關係。
實務見解： 既然是委任關係，公司對該土地僅有「請求名義人移轉登記之權利」，這在法律上屬於「債權」而非「物權（所有權）」。
3. 課稅原則之基礎
《納稅者權利保護法》第 7 條（實質課稅原則）： 稅務機關得依據經濟實質（公司出資、受配利益）認定交易本質。
《所得稅法》第 4 條第 1 項第 16 款（反面解釋）： 土地免稅僅限於「土地登記簿上的所有權人」出售所有權。公司既非登記名義人，即不具備適用此條免稅的資格。
實務差異分析表
| 項目 | 登記在公司名下（物權） | 借名登記在他人名下（債權） |
| 發票開立 | 開立「免稅」發票 | 開立「應稅」發票（5% 營業稅） |
| 營所稅認定 | 舊制土地免徵營所稅 | 應課徵營所稅（最高 20%） |
| 主要法源 | 所得稅法第 4 條 | 財部 10104563040 號令 |
為什麼國稅局「不適用」免稅規定？
國稅局的邏輯是將「交易對象」拆解：
地政機關： 土地是從「登記名義人（他人）」過戶給「買方」。
公司立場： 公司並未出現在土地謄本的移轉流程中，因此不具備《所得稅法》第 4 條第 1 項第 16 款的免稅資格。
所得認定： 公司收到的錢，法律名義是「因終止借名登記關係而取得的價金回饋」，性質屬於「其他所得」。
登記名義人與出資人「都是公司」，只要這兩者「不是同一家公司」，在稅務認定上就依然屬於「借名登記」。
（A公司出資，掛在B公司名下），重新釐清稅務處理：
即使雙方都是法人，國稅局的判定標準仍是一致的：
1.物權歸屬： 土地登記在 B公司 名下，B 才是法律上的所有權人。
2.債權歸屬： A公司 因為出資，僅對 B公司 擁有「請求返還土地」或「分配價金」的債權。
3.銷售認定： 當土地以 1 億元賣給第三人時：
●B公司（名義人）： 出售土地給買方（開立免稅發票，適用舊制免營所稅）。
●A公司（出資人）： 實質獲益者。當 B 將 1 億元匯給 A 時，這筆錢對 A 來說不是「出售土地所得」，而是「處分債權所得」。
A公司（出資人）必須開發票嗎？
是的，必須開立 5% 應稅發票。
在「公司借名登記在另一家公司」的架構下：
●A公司 必須開立一張 1 億元（或雙方約定的權利對價） 的 應稅統一發票 給 B公司 或 指定對象。
●法源依據： 財政部 10104563040 號令。
●稅務邏輯： 因為 A公司 賣的是「權利」而非「土地」，所以不能主張營業稅法第 8 條的免稅規定。
兩次稅務損失（最嚴重的後果）
如果按照假設，購入 8,000 萬，售出一億，且 A、B 分屬不同公司：
1.營業稅損失： A公司 需外加 500 萬 營業稅。
2.營所稅損失： A公司 的 2,000 萬獲利，無法適用舊制土地免稅，必須併入年度營所稅課徵 20%（即 400 萬）。
3.重複課稅風險： B公司 作為名義人，在帳面上可能還需負擔土地增值稅，且若金流處理不當，B公司 還可能被查核是否有隱匿收入或虛報支出。
當「法人（A公司）」出資，卻將產權登記在「自然人」名下時
一、 A 公司（出資人/實質所有權人）的稅負
這是最容易被國稅局補稅處罰的部分，因為 A 公司雖然沒有出現在土地謄本上，但金流最終會回流至公司。
1. 營業稅：應課徵 5%
認定理由： 根據 財政部 101 年 7 月 4 日台財稅字第 10104563040 號令，公司出售借名登記土地，法律性質屬於「債權買賣」。
實務操作： 當土地賣出（假設一億元），A 公司必須開立一張 1 億元 的 「應稅」 統一發票。
風險： 許多公司誤以為這是「舊制土地交易」而開立免稅發票，結果被國稅局認定為「漏開應稅發票」，除了補 5% 稅金，還會面臨 0.5 倍至 1.5 倍的罰鍰。
2. 營利事業所得稅：應課徵 20%
認定理由： 由於土地不在 A 公司名下，這筆獲利被視為「處分債權所得」（其他收入），完全不適用《所得稅法》第 4 條第 1 項第 16 款的土地交易所得免稅規定。
試算： 若獲利 2,000 萬，A 公司須繳納 400 萬 的營所稅。
二、 自然人（名義人/掛名者）的稅負
自然人雖然只是「代持」，但在稅務申報上仍有其角色：
1. 土地增值稅
負擔者： 法律上的賣方（自然人）。
計算： 依公告現值漲價倍數計算。這部分與一般交易無異。
2. 綜合所得稅：潛在風險
風險點： 若該自然人將出售後領得的一億元現金轉匯給 A 公司，且無明確的「代收代付」證明或「借名登記契約」，國稅局可能會質疑該筆金流的性質（如：是否為虛假交易或變相利潤分配）。
三、 A 公司與自然人借名登記稅負總表
| 項目 | A 公司（出資法人） | 自然人（登記名義人） |
| 交易屬性 | 債權買賣（處分請求權） | 土地買賣（處分物權） |
| 營業稅 | 應課 5%（開立應稅發票） | 無（個人出售土地免營業稅） |
| 所得稅 | 應課 20%（屬其他所得） | 若為舊制，免納綜所稅 |
| 土地增值稅 | 無（非所有權人） | 應繳納（依公告現值計算） |
| 適用免稅 | 完全不適用 | 僅自然人端適用舊制免稅 |
避稅弄巧成拙！國稅局破解「借名登記」迷思 賣地獲利全得補稅(本文出處請點擊)
2026/03/30 11:41文/記者張瀞勻
實務上常見企業誤認，只要是在2015年12月31日以前取得的土地（俗稱舊制土地），無論是否登記於公司名下，出售利益皆可免納營利事業所得稅。(圖/資料照)
企業操作不動產交易時，稅務認定方式成為關鍵。財政部北區國稅局指出，營利事業若購買土地後採「借名登記」方式登記於他人名下，再行出售取得利益，該行為屬於債權買賣，應依法課徵營利事業所得稅，並不適用出售土地增益免稅規定，近期已有企業因誤解規定而遭補稅。
國稅局表示，實務上常見企業誤認，只要是在2015年12月31日以前取得的土地（俗稱舊制土地），無論是否登記於公司名下，出售利益皆可免納營利事業所得稅。但此觀念並不正確，是否適用免稅，仍須以「是否具備土地所有權」為判斷依據。
土地借名登記出售要繳營所稅嗎？
舉例而言，轄內一間甲公司於2001年間與乙公司合資購地，但土地登記於乙公司名下，後續於2023年出售時，甲公司將2千餘萬元出售利益列為免稅項目，自課稅所得額中扣除。經查核後認定，由於不動產所有權採登記制度，甲公司並非該土地的法律所有權人，其僅對乙公司享有返還土地的請求權，因此此次交易本質並非處分土地，而是出售該請求權，屬於債權交易，依法應課徵營利事業所得稅，最終遭補稅處分。
企業借名買地賣出算土地買賣還是債權交易？
國稅局進一步說明，企業若因法令限制或其他因素，將土地借名登記於他人名下，實際上並未取得該土地所有權，而是擁有未來請求移轉登記的權利。當該土地出售並取得對價時，本質上是將此項「債權」轉讓給第三人，因此除須依出售價格開立統一發票並報繳營業稅外，在營利事業所得稅申報上，也應依所得稅法第24條規定，以出售收入扣除取得成本及相關費用後計算所得額，依法課稅。
國稅局提醒，企業進行不動產交易前，應釐清產權登記與交易性質，避免誤將債權交易視為土地買賣而錯誤申報，導致補稅甚至衍生罰則風險。