都更合建都更戶最在意的核心問題

對於都市更新與合建案，地主（都更戶）最在意的核心問題，通常圍繞著「權益分配」、「居住品質」與「合約安全」這三大支柱。

根據實務經驗與相關法規（如《都市更新條例》），以下是都更戶最關心的幾個關鍵指標：

1. 權利價值分配（換坪數）
這是最直觀也最具爭議的部分，地主通常會與建商斤斤計較「分配比例」。

分配比例： 俗稱的「建商分多少、地主分多少」（例如 6:4 或 5.5:4.5）。

室內實坪與公設比： 地主在意的是「舊屋換新屋」後，室內實際能使用的面積是否縮水。

車位分配： 舊公寓通常沒車位，更新後能否分到坡道平面車位、分配權利金如何計算。

選屋順序： 誰能優先挑選高樓層、好景觀或座向好的戶別。

2. 估價的公平性
在權利變換（權變）過程中，不動產估價師對「更新前」與「更新後」價值的評估至關重要。

更新前價值： 自己的房子在估價師眼裡值多少錢？是否反映了地段的優勢？

共同負擔費用： 營造成本、管理費、容積移轉費用等「提列成本」是否合理。這些費用越高，地主能分回的價值就相對變少。

3. 安置補救與補貼
都更期間的過渡期，地主必須搬離原址，這段時間的成本是關鍵。

租金補貼： 建商支付的租金是否足以讓地主在同區域租到品質相近的房子。

搬遷補助費： 搬出與搬回的費用補貼。

4. 建築品質與品牌信任
地主放棄舊屋，換回的是對未來住宅的期待。

建商品牌： 建商過去有無爛尾樓紀錄？施工品質評價如何？

建材設備： 結構安全（耐震等級）、智慧建築、綠建築等規格。

平面設計： 新房子的格局是否方正、採光是否充足。

5. 合約安全與履約保證
這是地主最怕「房子拆了卻蓋不起來」的恐懼來源。

信託管理： 資金與土地是否由銀行進行信託，確保專款專用，不因建商財務問題受影響。

退場機制： 如果建商遲遲不開工或進度嚴重落後，地主是否有權利解約或換人蓋。

總結對照表

項目	都更戶在意的核心	常見爭議點
分配	一坪換一坪（含公設）	實坪感縮水、公設比過高
金錢	估價高低	認為建商高報成本、低估房價
時間	搬遷補貼與完工日	施工期過長、租金補貼不足
保障	履約保證與信託	擔心建商倒閉、產權被抵押

 

如果您是地主或相關從業者，建議在協商時重點關注「權利變換計畫書」中的數據，並確保所有承諾都白紙黑字寫進「合建契約」中，且務必辦理土地與資金信託。

 （都市更新）稅務優惠，主要法源依據為《都市更新條例》。這些優惠是為了降低地主在更新過程中的負擔，並提高參與意願。

以下為您整理都更戶最常見的五大稅務減免：

1. 地價稅減免
在都更進行期間，由於土地無法使用，政府提供以下優惠：

施工期間： 免徵地價稅。

更新完成後： 取得使照後，地價稅減半徵收 2 年。

2. 房屋稅減免
這是地主最有感的項目之一，尤其新房子評定現值較高，減免幅度明顯：

更新完成後： 房屋稅減半徵收 2 年。

延長條款： 若減半徵收 2 年後，地主仍未移轉（繼續持有），地方政府得視情況延長減半徵收，總計最高可達 12 年（視各縣市自治條例而定，如台北市、新北市皆有相關規定）。

3. 土地增值稅（土增稅）減免
這部分與參與方式（權利變換或協議合建）有較大關聯：

權利變換：  地主依權利變換分回房地時，免徵土增稅。

更新後第一次移轉（賣掉）時，土增稅減徵 40%。

協議合建： 地主原位次分回房地時，減徵 40%（須符合一定條件）。

註：通常權利變換的減免優於協議合建。

4. 契稅減免
更新完成後： 地主依權利變換分回房地時，免徵契稅。

更新後第一次移轉： 契稅減徵 40%。

5. 權利價值差額的補貼與稅務
差額價金： 如果地主參與權利變換，但分回的價值小於應得的價值，領取的「差額價金」（現金補償）部分，視為土地移轉，同樣享有相關的減免優惠。

都更稅務優惠一覽表

稅目	期間/條件	優惠幅度
地價稅	施工期間	全免
地價稅	更新完成後	減半徵收 2 年
房屋稅	更新完成後	減半徵收 2 年（最高可延至 12 年）
土地增值稅	權利變換分回	免徵
土地增值稅	更新後第一次移轉	減徵 40%
契稅	權利變換分回	免徵
契稅	更新後第一次移轉	減徵 40%

 

💡 陳總叮嚀
時效性： 稅務優惠通常有期限（如更新條例中規定的落日條款），但在實務上政府多會持續展延以推動政策。

身分限制： 多數減半徵收的優惠僅適用於「更新後第一次移轉前」的原地主。如果您在更新完成後將房地贈與給子女或賣給他人，新的持有人就不再享有後續的房屋稅減半優惠。

房地合一稅： 若是 105 年後取得的土地，都更分回後再出售，其持有期間可與舊屋期間合併計算，且符合條件可享有 10% 優惠稅率及 400 萬免稅額。

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