【高仕陳總報告】土地法 34-1 修正案：終結「假地上權、真洗產權」漏洞
 一、 實施法源與日期
法源性質： 內政部修正《土地法第三十四條之一執行要點》。

實施日期： 民國 113 年（2024 年）1 月 1 日。

修正背景： 防堵有心人士利用「優先購買權順位」之法律漏洞，強行排除小地主（少數共有人）之權益。

二、 核心變革：防堵技術性併吞
過去法律存在「權利順位」落差，建商常透過以下三部曲進行「技術性收購」：

設定地上權： 大地主們（持分 > 1/2）不經小地主同意，先將土地設定地上權給關係人（丁）。

創造優購權： 依法律規定，「地上權人」的優先購買權優於「土地共有人」。

合法排除： 出售土地時，由丁行使優先權，小地主完全無法抗衡，僅能領取微薄補償。

【113 年新制修正重點】

行政審查介入： 地政機關若發現設定地上權有「顯失公平」或「規避法規」之虞，可拒絕登記。

誠信原則擴張： 明確禁止以損害其他共有人為目的之處分行為。

三、 實務案例對比（甲、乙 vs 丙）
案例背景： A 地由甲、乙、丙三人共有。甲、乙（大地主）欲將土地賣給建商丁，丙（小地主）反對。

比較項目	舊制（113年以前）	新制（113年以後）
整合手段	甲、乙先設地上權給丁，再賣地。	此類「先設後賣」將受行政與司法嚴審。
丙的地位	丙的優購權順位被排在丁之後。	丙可主張丁的優先權無效，回歸第一順位。
最終結果	丁順利取得產權，丙被迫離場。	丙有高度機會以「同樣條件」優先承買。

四、 丙方（弱勢共有人）的法律救濟路徑
當丙發現其權益受損時，可採取以下三種主張與行動：

1. 行政救濟：攔截登記
主張： 向地政事務所提出「異議」，指出該地上權設定明顯是為了規避優先購買權（例如：租金過低、設定後隨即出售）。

目的： 阻止地政機關完成登記。

2. 民事訴訟：主張「通謀虛偽」
法源： 依《民法》第 87 條。

主張： 甲、乙與丁之間並無真實使用土地之意思，其地上權設定屬於「通謀虛偽意思表示」。

目的： 判定該地上權無效，進而恢復丙的優先順位。

3. 財產保全：假處分
行動： 向法院聲請「假處分」，暫時凍結該土地的產權移轉。

目的： 防止丁在訴訟期間再次轉賣土地給「善意第三人」，導致丙無法追回產權。

為了有效主張權利，丙應採取以下行動：

行動步驟	執行方式	目的
第一步：申請保全	向法院聲請「假處分」	禁止甲、乙、丁在訴訟期間進行土地過戶或設定，鎖定產權。
第二步：調取謄本	查閱土地異動索引	確認地上權設定的時間、有無異常的權利金設定。
第三步：存證信函	發函給甲、乙及地政事務所	正式表達願意以「同樣條件」優先承買，並質疑地上權合法性。
第四步：訴訟攻防	訴請「塗銷地上權登記」	透過法律裁判，將產權狀態恢復到沒有地上權阻礙的狀態。

五、 專業總結：為何引發「處分潮」？
這項修正案的實施，使得過去那種「走捷徑」的土地開發模式失效。

對建商與大地主而言： 法律風險與溝通成本大幅增加，因此必須趕在新法上路前處理完畢，造成 112 年底的處分案件飆高。

對小地主（丙）而言： 新法提供了強大的防護盾。雖然「多數決處分」的精神不變，但「惡意排除」的技術手段已被法律堵死。

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