【法規新訊】財政部發布解釋令：4 款「信託住宅」比照自然人，享 1.5 萬免稅額與 60% 費用率
★「過去信託房產在免稅額認定上較模糊，今年財政部正式拍板，對有做資產傳承規劃的房東是重大喜訊！」
財政部在 2026 年 5 月報稅季釋出的這項「利多」，主要是針對將房屋辦理信託的房東（委託人）。過去這類信託財產的出租所得，在適用《住宅法》或《租賃條例》的租稅優惠時界定較模糊，現在財政部正式發布解釋令，明確讓「信託住宅」也能比照一般自然人，享有免稅額及高額必要費用率。
以下整理本次新制適用的「4 款信託住宅」類型與減稅重點：
4 款適用信託住宅類型
不論是自益信託（受益人為房東本人）或他益信託，只要在信託期間出租供居住使用，皆可適用：
| 類型 | 免稅額度 (每屋每月) | 必要費用率 (未提證明時) |
| 1. 公益出租 (符合住宅法第15條) | 1.5 萬元 | 43% |
| 2. 社會住宅 (符合住宅法第23條) | 1.5 萬元 | 60% |
| 3. 包租代管 (符合租賃條例 第17條) | 6,000 元 | 6,000∼20,000 元部分：53%超過 2 萬元部分：43% |
| 4. 一般出租 (信託住宅) | 無 | 43% |
重點解析與注意事項
直接減稅： 以前部分信託案件可能無法直接扣除 1.5 萬元的免稅額，或必要費用率僅能按一般 43% 計算。新制放寬後，社宅性質的信託住宅費用率最高可達 60%，大幅降低稅基。
報稅憑單： 受託人（通常是信託銀行）在開立「信託財產各類所得憑單」時，應已先行扣除免稅額及必要損耗費用。房東（受益人）收到憑單後，直接按憑單上的「所得額」填報即可，千萬不要重複扣除免稅額。
申報代號： 國土署提醒，雖然是信託案件，但申報時仍要注意身分對應的代號（如：公益出租人 74G、包租 51R、代管 74S），以利系統正確判別。
專業提醒：
如果手上有房產放入「安養信託」或「公職人員財產信託」，且該房產正透過公益平台出租，今年報稅時請務必確認受託人提供的憑單是否已適用新制稅率，這對高資產客戶的年度節稅規劃非常有幫助。
房東報稅注意！財政部釋利多「4款信託住宅」5月直接減稅(本文出處請點擊)
2026/05/20 07:47文/記者朱語蕎
財政部鬆綁信託住宅租金課稅條件。
房東注意！政府釋利多。財政部於日前發布「個人以住宅為信託財產依住宅法與租賃住宅市場發展及管理條例出租所得稅課稅規定」，整理信託財產出租之所得稅課稅規定，鼓勵住宅所有權人釋出空餘屋，作為公益出租、社會住宅或包租代管使用，增加租賃住宅供給
財政部表示，個人住宅所有權人以其住宅為信託財產，成立一般信託、安養信託或公職人員財產信託等信託關係，並由房東於信託關係存續期間出租供居住使用，不論受益人為委託人（自益信託）或其他個人（他益信託），受益人取得之租金收入符合相關條件得適用租稅優惠，並在今年5月報稅就可適用。
只要符合4類條件，就可適用租稅優惠稅率，稅率從43％到60％。
一、適用住宅法第15條公益出租案件
信託住宅依住宅法第15條規定出租者，每屋每月租金收入不超過新臺幣1.5萬元部分，免納綜合所得稅，超過1.5萬元部分，為應稅租金收入。受託人能提具確實證據者，得核實減除必要損耗及費用，以計算受益人之應稅租賃所得；未能提具者，該必要損耗及費用得按應稅租金收入之43%計算。
二、適用住宅法第23條社會住宅出租案件
信託住宅依住宅法第23條規定出租者，每屋每月租金收入不超過1.5萬元部分，免納綜合所得稅，超過1.5萬元部分，為應稅租金收入。受託人能提具確實證據者，得核實減除必要損耗及費用，以計算受益人之應稅租賃所得；未能提具者，該必要損耗及費用得按應稅租金收入之60%計算。
三、適用租賃條例第17條包租代管出租案件
信託住宅依租賃條例第17條規定出租者，每屋每月租金收入不超過6千元部分，免納綜合所得稅，超過6千元部分，為應稅租金收入。受託人能提具確實證據者，得核實減除必要損耗及費用，以計算受益人之應稅租賃所得；未能提具者，每屋每月租金收入超過6千元至2萬元部分，其必要損耗及費用得按應稅租金收入之53%計算，每屋每月租金收入超過2萬元部分，其必要損耗及費用得按應稅租金收入之43%計算。
四、一般出租案件
信託住宅作一般出租者，其租金收入無免稅額度，受託人能提具確實證據者，得核實減除必要損耗及費用，以計算受益人之租賃所得，未能提具者，該必要損耗及費用得按租金收入之43%計算。
財政部提醒，個人受益人辦理綜合所得稅結算申報時，應依受託人填發之信託財產各類所得憑單所載之租賃給付總額及扣繳稅額，據以申報，由於該租賃給付總額為受託人依規定減除免稅額度及必要損耗費用後之應稅租賃所得，受益人申報時，不得再重複減除免稅額度及相關費用。