房市黑馬出線！香山土地買賣筆數首度超越北區，預告下波開發熱區

新竹市政府於 2026 年 5 月 24 日 公布的「114 年度（2025 年）房地產交易分析報告」，精確勾勒出新竹市在科技產業帶動下的空間發展與社會結構變遷。

以下為您整理這份數據的四大核心關鍵：

1. 東區：全市房市的核心引擎
東區不僅是行政核心，更受惠於新竹科學園區與成熟的生活機能，成為全市房市最強勁的支撐。

◎建物交易量： 成交達 2,240 棟，佔全市近 47%。

◎土地買賣： 高達 4,200 筆，反映出在高密度的都市開發環境下，土地需求依然處於高熱度。

2.香山區：土地開發的「黑馬」
雖然香山區的建物交易量（900 棟）暫時落後於北區（1,620 棟），但在土地整合動能上展現了驚人的爆發力。

◎數據反超： 香山區土地買賣筆數達 2,550 筆，正式超越北區的 2,474 筆。

◎市場訊號： 這顯示香山區正處於大規模「土地整合」與「資源開發」的成長期，具備強大的區域發展潛力。

3. 市場結構：自然人 vs. 法人
報告區分了不同主體在房市中的角色：

◎法人角色： 土地買賣達 1,158 筆，但建物交易僅 177 棟。這說明法人（公司行號）主要扮演開發與整合者的角色。

◎自然人角色： 實際的住宅與建物交易，仍以一般自然人的自住與長期置產需求為主。

4. 女性購屋能力顯著提升
數據顯示性別比趨於均衡，反映出新竹市強大的產業動能與高薪資結構，帶動女性經濟實力增長。

◎全市概況： 男性買受人 2,559 人，女性 2,138 人。

◎區域差異： 東區的男女比例最為接近（男 1,249：女 1,044），差距已縮小至 20% 以內。

數據總結：
全市 114 年總計買賣土地 9,224 筆、建物 4,760 棟。儘管受信用管制與金融限貸影響，整體量能相較 113 年有所縮減，但「東區穩、香山衝、女性購屋力強」已成為新竹房市的新常態。

🔎 為何「香山超越北區」是重要信號？
1.土地飽和轉移： 北區發展趨於飽和，大面積可開發土地稀缺，資金與開發商自然向具備價格優勢與腹地的香山區轉移。

2.整合動能： 土地買賣筆數多，代表區域內的產權正經歷頻繁的「整合與移轉」，這通常是大規模建案進場前的預兆。

3.基期與空間： 香山區具備較多未開發土地，對於尋求土地開發、老屋更新或長期佈局的投資者而言，是下一個關鍵增長點。

★根據新竹市政府公布的 114 年度（2025 年）房地產交易數據，新竹市三大行政區在土地與房價表現上呈現出截然不同的發展特徵：

新竹市三大區房地產對比表

行政區	交易特性	土地買賣動能	建物交易表現	房價與市場定位
東區	房市引擎	4,200 筆	2,240 棟 (全市近 5 成)	核心高價區：機能最成熟，受竹科支撐，保值與增值性最強。
北區	生活成熟	2,474 筆	1,620 棟	穩健自住區：生活機能完整，交易量穩健，房價居中。
香山區	開發潛力	2,550 筆 (首度超越北區)	900 棟	蛋白區/熱點：土地整合動能強，房價相對親民，具備開發想像空間。

深度對比分析
1. 土地買賣：香山區的「黑馬」地位
◆動能反超： 香山區的土地買賣筆數（2,550 筆）已正式超越北區（2,474 筆）。

◆背後意義： 這代表開發商與投資者正將目光從飽和的精華區轉向香山區進行土地整合。頻繁的土地交易通常是該區未來 3 至 5 年進入大規模推案期的前奏。

2. 房價與建物交易：東區的一枝獨秀
◆成交熱度： 東區憑藉著科學園區的就業人口與成熟機能，建物交易量佔全市近 5 成。

◆價值支撐： 由於高薪資結構與人口移入，東區房價長期領跑全市，也是女性置產最集中的區域（男女比差距已縮小至 20% 以內）。

3. 市場結構的差異
◆法人布局： 全市土地買賣中，法人成交佔 1,158 筆，但建物僅 177 棟。這說明公司行號目前在新竹市主要扮演「獵地者」與「開發商」的角色，重點在於取得香山或東區零星的建地，而非直接購買成屋。

◆自然人偏好： 建物交易仍以自然人自住、換屋為主，顯示出強勁的實質剛性需求。

專業洞察：
土地:「長期開發」，香山區的土地整合動能是目前最具爆發力的觀察點。

建物:「資產保值」，東區成熟的建物交易市場仍是首選。