臺北市都更第 8 箭：575 專案全攻略與專業開發介入指南
一、 核心概念：什麼是「575 專案」？
「575 專案」是臺北市政府針對危險建築推出的公辦都更強化版，其核心精神在於「危險我就幫、過半即進場」。
◆第一階段 (50% 門檻)：只要社區意願超過 50%，政府立即投入資源進行建築及財務試算。
◆第二階段 (75% 門檻)：意願達 75% 後，由臺北市住都中心正式擔任實施者，啟動招商與重建。
二、 獎勵大對比：海砂屋 vs. 一般危險建築
雖然兩者都適用 575 專案流程，但法規獎勵與時效邏輯有顯著差異：
| 比較項目 | 海砂屋 (高氯離子建物) | 一般危險建物 (紅黃單/耐震不足) |
| 獎勵基礎 | 基準容積 +30% | 基準容積 +30% 或 原容積 1.3 倍 |
| 時間壓力 | 有 (列管 3 年後逐年遞減) | 無 (目前僅有專案截止期限) |
| 專業關鍵 | 需搶在獎勵縮水前鎖定資格。 | 依據「防災型都更」標準認定，門檻放寬。 |
575 專案 vs. 防災型都更： 「防災型都更」是提供 30% 獎勵的法規工具，而「575 專案」則是政府主導的執行路徑。575 專案解決了過去防災型都更「沒人畫圖、沒人算錢、沒人整合」的痛點。
三、 專業介入的四大空間：陳總的實務
身為具備 30 年經驗的房產專家，在公辦都更的框架下，需要專業人士謀合現契機：
1. 第一階段 50% 的「整合發動機」
政府雖有專案，但不會主動下鄉掃街。社區往往缺乏一位具公信力的「專業領路人」來啟動首波意願。
●操作空間：協助地主發起初步意願收集，解除地主對政府或建商的防禦心，協助達成 50% 門檻以取得政府免費試算的門票。
2. 專業試算的「轉譯與顧問」
政府提供的試算表往往充滿法律與建築專業術語，住戶看不懂。
●操作空間：對容積率與建造成本的專業，將複雜數據轉化為住戶能聽懂的「權益分析」（如：實際分回坪數、是否需補貼差額）。
3. 持分產權與法律解套
575 案件中常伴隨繼承、失蹤、或複雜的持分問題，這是公家機關最難處理的「地政頑疾」。
●操作空間：運用《土地法 第34-1條》或產權分割專業，在都更前置期協助地主理清產權瑕疵，讓「死案」變「活案」，進而符合申請標準。
4. 擔任社區「專業委任代理人」
住戶對於與住都中心或出資建商的條件協商（如選配、搬遷補助、選位原則）往往處於資訊劣勢。
●操作空間：受聘擔任社區都更顧問，代表管委會審查招商條件，確保住戶在公辦都更中的利益最大化，並收取專業諮詢費用。
四、 總結：政策利多下的開發新藍海
575 專案是將「防災型都更」的獎勵優勢與「公辦都更」的信任感結合。對專業開發者而言，這降低了前期整合的成本（政府出錢試算），轉而強調「產權整理」與「專業顧問」的價值。
專業叮嚀：
海砂屋與危險建物的重建「與時間賽跑」。海砂屋有獎勵遞減壓力，紅黃單有安全風險。現在介入，不僅是掌握政策紅利，更是協助地主在資產價值最高峰時完成活化。
#房地產專業:0912-913923高仕不動產陳總
