個人出資或是法人出資參與土地重劃獲取抵費地是否需課稅？於何時課稅？
【前言】
目前業務上面正積極推進一項大型自辦市地重劃開發案，全案涵蓋之整地、公共設施、地上物拆遷補償及相關開辦工程費用，總體規模達數億元。為確保重劃工程得以高效推進，實施者特透過『引資入注』之共同投資模式優化資金架構，並約定未來以重劃會配發之精華『抵費地』，作為外部法人出資者之投資回報對價。然而，此種隱身於實施者背後的資金投入與割地回報，在稅務定性上並非常規土地買賣，而是充滿實務細節的投資收益實現。究竟法人出資者在參與過程中是否需課稅？又應於何時課稅？以下進行精準拆解：

一、 權利讓與架構下：法人出資者的課稅時點與計稅公式
在實施者完全配合申報（直接由重劃會一橋登記給法人）的前提下，法人出資者的二階段課稅時點如下：

課稅階段	課稅時點	計稅基礎與公式	稅率與稅務定性
第一階段： 抵費地配地登記時	重劃會直接將土地第一次登記至法人名下當年度	課稅所得=重劃後評議地價−法人實際出資成本(註：若評議地價低於公告現值，以公告現值為準)	【課徵 20% 營所稅】 國稅局認定法人的投資權利已實現為實物（土地）。 法人須於當年度結算申報併入營所稅，先課稅、後變現，土地入帳為存貨。
第二階段： 未來處分土地時	法人出資者未來「出售房地」當年度	■ 自地自建（最有利）：房地總售價−第一階段地價−建造成本−管銷 ■ 直接賣地（極不利）： 依持有年限計算。	【課徵 房地合一稅 2.0】 ■ 自建自售： 一律適用 20% 營所稅優惠，且可全面盈虧互抵。 ■ 純賣土地： 因法人是透過權利受讓取得，非原地主，直接賣地將被課 35% ~ 45% 的短期房地合一重稅。

二、 實施者配合申報時，法人的「實務三部曲」流程

1.簽訂權利讓與契約並送重劃會備查：出資期（會計科目：預付投資款）。

法人與實施者簽訂「抵費地權利讓與契約」，並立即送交重劃會備查。要求重劃會出具「指定登記承諾書」，確認未來配地時直接登記給法人，此階段資金在法人帳上列為「預付投資款」。

2.重劃完成，由重劃會「直接登記」給法人：取得期（第一階段課稅時點）。

重劃案完工配地，地政事務所依據重劃會的指定，將抵費地直接第一次登記給法人。法人於當年度依「評議地價減出資成本」之差額，申報納入營所稅課徵 20%。

3.法人自任起造人，建屋銷售：處分期（第二階段課稅時點）。

法人取得土地存貨後，直接以公司名義擔任起造人興建房屋。完工銷售後，獲利併入營所稅，享受房地合一 2.0 自建自售 20% 的特惠通道，且可與公司其他案子全面盈虧互抵。

三、 5% 營業稅：合約談判的最後一片拼圖

當重劃完成過戶時，實施者依法必須開立品名為「權利讓與」的發票給法人，這張發票涉及的 5% 營業稅，實務上最建議採用「外加」模式：

• 為什麼建議外加？ 雖然法人在過戶當下需要額外多付出 5% 的現金流給實施者，但這樣可以確保第一階段的土地成本（出資額）被 100% 認列，最大化抵減第一階段 20% 的營所稅（若採內含，則可認列的土地成本會縮水 5%）。

• 未來可全額對扣： 這 5% 的營業稅屬於建商的「進項稅額」。未來法人進行自地自建推案銷售房屋時，這筆進項稅額可以全額扣抵未來賣房子時要繳的「銷項營業稅」（甚至可以向國稅局申請退稅），錢遲早會流回公司，對案子的總利潤最有利。

⚠️ 合約防禦提醒： 雙方必須在合約中講明，這 5% 營業稅是「見到實施者開立發票、且地政收件之日」才撥付，並應匯入雙方指定的信託或專款專用帳戶直接代繳，以防實施者挪用稅款導致法人拿不到合法抵稅憑證。

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