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想賣房?總價要符合市場,讓利要讓到徹底

 

作者:MyGoNews蕭又安

時間:2018-02-07

2018年大台北新屋餘屋多加上預售屋推案,估計銷售金額超過6000億以上,房市賣壓不可輕忽

新聞摘要 2018年大台北新屋餘屋多加上預售屋推案,估計銷售金額超過6000億以上,房市賣壓不可輕忽

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房市修正邁入第四個年頭,房價已從急跌進入盤整至緩跌階段,2017年全台交易量約26.6萬戶,與2016年24.5萬戶相比,雖量增8.6%,但距離30萬戶大關仍有相當落差。觀察雙北市部分,台北市交易量約2.3萬戶,年增9.1%,新北市交易量約5.2萬戶,年增21.6%,永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,新北市交易量大幅增加主因為淡水、新莊與板橋等區都有大批交屋潮帶動,包括淡水區的「台北灣-四季之旅」、「宏盛新世界」、新莊區的「超級城市」、「鴻邦世界花園」以及板橋區的「浮洲合宜宅」等社區大樓所帶動。

但2018年是否還有大型社區交屋潮的機會,仍需持續觀察。

2018年值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數的情況,以最新2016年第四季統計屋齡五年內新建低度用電戶(餘屋)住宅統計來看,台北市4,878戶、新北市14,548戶,再加上2015年至2016年上半年開工數統計,開工至完工交屋工程期約2-3年來推算,2018年台北市將新增約7,000戶,新北市新增約1.6萬戶。謝志傑表示,2018年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約1.2萬戶,新北市也有3.1萬戶,等於2018年雙北市新屋供給就有約4萬戶,若每戶平均以1500萬元計算,銷售總金額達6000億以上的規模。

大台北都會區以新北市境內重劃區分布最多,謝志傑說明,光是鄰近市中心區重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩重劃區、新莊副都心與頭前重劃區等,住宅區部分已超過140公頃,若再加上郊區的淡海新市鎮、泰山新莊交界的塭仔圳重劃區、五股洲子洋重劃區等,不難想像未來預售或新屋供給仍有相當大的空間,房市賣壓不易快速消化。

 

謝志傑提醒,建商能否順利去化,端看其讓利出清與產品總價定位的策略。若讓利策略奏效,恐對周邊房市造成房價下修的壓力,屋主應未雨綢繆,避免過度期待新屋市場會帶動區域房價上漲的迷思。

另外,過去重劃區可能是創地區高價的指標,今後推案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力,銷售價格會以買得起的總價做訴求,若價格越接近周邊平均房價時,買方優先選擇買新屋的機會就更高。

如果重劃區餘屋過多,價降出清的破盤價案例,會成為該區新成屋行情的比較參考,屋主不可不慎。

建議有售屋需求的屋主,留意自身社區行情波動,也應積極審視周邊房市的行情變化,價格越接近市場行情越能即早出售,方能加速資金規劃與運用。

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都市型工業區容積獎勵 最快3月上路

都市型工業區容積獎勵 最快3月上路

都市型工業區容積獎勵

最快3月上路

2018-01-30 19:31 〔記者黃佩君/台北報導〕

賴揆解決五缺,經濟部祭出都市型工業區更新放寬容積獎勵,近期更自原定的六都工業區,放寬為包含科學園區的44個園區,基隆、南投、嘉義、花蓮等非六都也入列。

在這些園區中,若符合新增投資及能源管理條件者,在廠房更新時即可放寬容積至法定之1.2到1.5倍。

工業局長呂正華表示,該方案目前正在與國發會溝通修正中,因「投資不等人」,目標3月正式啟動。

 

工業局長呂正華。(記者黃佩君攝) 

賴揆上任後盤點缺地問題,經濟部提出「都會型工業區更新立體化發展方案」放寬容積至法定1.2到1.5倍,並原則以六都工業區為主。經濟部將方案報行政院討論,目前正由國發會進行協商溝通,聽取地方及各部會意見。 呂正華表示,之前方案僅限六都,但目前略有修正,放寬至不限六都且包含科學園區的44個園區均可適用,但原則上仍以都市土地為主,限定基準容積須在240%以下者,若符合條件可放寬容積至法定之1.2倍,再輔以現行容積移轉機制則可提升至1.5倍,相當於容積率最高可達360%。

工業局表示,廠商欲申請容積獎勵,須先出具營運投資計畫書,投資內容須以產業發展為前提並符合綠能節能原則。

若為中央開發工業區就由工業局審查,地方開發工業區則由地方政府審查。

而完工後也會再次審查,若未按照投資營運計畫書的承諾,給予獎勵部分將限制移轉。

此外,在建成5年內,若未經主管機關同意,不得將獎勵容量建物產權轉讓。

呂正華說,該計畫上週報到國發會,主委陳美伶相當關心此計劃,正與經部密切交換意見,定案後即可著手修正都市計畫法施行細則或地方自治條例,之後即可正式啟動;由於「投資不等人」,目標3月正式上路,預計整體可新增45.1萬坪樓地板面積,相當創造3.3個南軟園區、增加843億元產值。

本文轉載自:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2327509

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官方統計 桃園航空城土地交易「持續觀望」

官方統計 桃園航空城土地交易「持續觀望」

官方統計 桃園航空城土地

交易「持續觀望」



新聞摘要 2017年9月桃園航空城土地交易市場依舊呈現持續觀望態度

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】依據最新買賣登記案件數統計資料顯示,2017年11月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計19件,較前(10)月(27件)減少,較2016年同(11)月(19件)呈現持平;數量低於過往(2015年1月至2017年11月)買賣登記案件數平均件數(25件),減少幅度為24%。

整體而言,受國內整體經濟景氣走緩、2016年實施房地合一稅制及之影響,本區土地交易市場依舊呈現持續觀望態度。

在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面,2017年11月土地移轉筆數為46筆、建物棟數為8棟,共計54筆、棟數,較前(10)月(土地74筆、建物13棟)土地筆數及建物棟數均減少,較2016年同(11)月(土地38筆、建物13棟)相較土地筆數增加、建物棟數減少;土地買賣登記移轉筆數高於過往(2015年1月至2017年11月)平均移轉筆數(43筆),增加幅度為7%;建物買賣登記移轉棟數低於過往(2015年1月至2017年11月)平均移轉棟數(9棟),減少幅度為11%。

依據2017年9月發布之實價登錄揭露案件資料分析,桃園市航空城範圍內揭露案件統計:

一、農牧用地計9件,均較前(8)月(13件)及2016年同(9)月(14件)減少。

二、甲、乙種建築用地(素地)計1件,較前(8)月(3件)減少,較2016年同(9)月(1件)呈現持平。 本(9)月農牧用地成交均價為5.61萬元/坪,

甲、乙種建築用地(素地)因交易量較少,揭露案件僅1件,並為特殊交易案件(親友間交易並含增建),其成交價格較不具參考性。

@土地買賣/土地合建/持分建地出售/投資不動產

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生前購買墓地使用權應併入遺產總額

生前購買墓地使用權應併入遺產總額

生前購買墓地使用權應併入遺產總額

日期:107-01-24

資料來源:財政部

南區國稅局表示,被繼承人生前購買墓地使用權,作為身故後的安息所,該使用權具有財產價值,仍應併入遺產總額課稅,納稅義務人若未申報且經國稅局發現,最高將處以漏稅額2倍以下之罰鍰。

該局說明,最近查核遺產稅申報案件,發現被繼承人甲君於死亡前6個月內頻繁出售投資之上市櫃股票,並將所得價款密集提領,經該局追查資金流向,查得甲君匯款500萬元至A公司購買墓地使用權供身故後使用,而依買賣雙方簽立之墓地使用權買賣契約書記載,該墓地使用權可於入葬前或遷葬後轉售,具有可轉讓性,該局乃認定該使用權屬有財產價值之權利,依市價核估課稅。

因繼承人乙君申報遺產稅時,認為該使用權非屬財產,未併入遺產總額申報,致漏報該項財產,國稅局除對乙君補徵遺產稅50萬元外,並處以1倍罰鍰。

該局提醒民眾,被繼承人死亡後,納稅義務人應於死亡之日起6個月內申報遺產稅,並可於申報日期屆滿前申請延期1次,以3個月為限。納稅義務人對於被繼承人所遺留之動產、不動產及其他一切有財產價值之權利,是否屬遺產課稅範圍,如存有疑義,可於申報期限前就近向國稅局洽詢,或於上班時間撥打免費服務電話0800000321,將有專人為您詳細解說。

@注意!這樣也會被課稅.....!高仕不動產.關心您!

北市建案政策擬鬆綁 基地非畸零地即可

建商常遭「畸零地」私地主卡位,北市府擬大幅鬆綁政策,研擬中的「台北市畸零地使用自治條例」草案規定,未來建商申請建案,建築基地非畸零地即可,無須再管鄰地是否會成為畸零地。草案已進入公展期,建管處表示,將搜集民意決定是否調整。

北市建管處表示,「建築法」僅要求建築基地非畸零地,過去考量北市地狹人稠,才規定建築基地鄰地不可淪為畸零地,全國也僅剩北市有此項規定,鬆綁後可全國一致。

政府規定可建築的土地最小面積,以常見的「住三」為例,最小基地面積須寬8公尺、深16公尺,建商才可以申請建案。但建商考量建築基地完整性,避免變成L型、T型,也常會整合、收購土地。

此外,建商於北市蓋房子,要符合2條件,一是建築基地本身不可是畸零地、須符合土地最小面積,二是建案完成後,不可讓鄰地變成畸零地,因此,不時傳出私地主漫天喊價。

建商若無法整合土地,雖可進入「台北市畸零地調處委員會」,調處不成,北市府仍會核可建案申請,卻曠日費時。建管處初步統計,經調處後整合的案件,成功率僅約3%。

有房地業者透露,當私地位於開發基地核心,導致建商無法切割時,就上演「小魚吃大魚」戲碼,台北最貴的畸零地,就屬新光三越站前店內,當時1坪大小就要價上億元,有人還專精投資畸零地獲利。

對於修法,一建築師直言「這是好事」,至少回歸母法。

建管處表示,草案規定,建商取得建照、執照後,北市府會要求建商至少與畸零地主溝通一次,若地主願意整合,可以申請調處,保障私地主權益。草案尚須經法務局、市政會議,議會三讀通過才可上路。

北市新制房屋稅201707開始實施

資料來源:聯合新聞網

北市房屋稅新制7月1日上路,明年5月開徵,預計3376戶舊豪宅房屋稅提高,依「一加固定比率」加價,固定率為120%。

去年不動產評價委員會審議通過北市房屋標準單價規定,其中房屋稅回溯至2001年7月完工後的舊高級住宅將適用新標準單價,並給6年緩漲空間,前2年打7折,第3、4年打八折,第5、6年打9折。

適用新標準單價的新建豪宅將取消中央空調、電扶梯、游泳池、金屬或玻璃帷幕外牆及游泳池等加價項目。

此外,北市低汙染排放示範區7月1日上路,包括新生南路至松江路段,台北轉運站、市府轉運站,國父紀念館、中正紀念堂陽明山前山公園、忠烈祠、故宮博物院、101大樓等「1線2站6處」,進入該區的高汙染車輛將罰1500元至2萬元。

北市地政局也推出便民措施,民眾7月到北市各地政事務所申辦案件免附印鑑證明;並開放民眾查詢北市轄區的公有土地資料。

網址為http://cloud.land.gov.taipei/

房市熱了 移轉棟數大增

新聞來源:聯合新聞網

六都昨(3)日公布6月建物買賣移轉件數,合計2.04萬件,月增15.7%、年增19.1%,是今年以來單月新高。在遞延買盤和剛性需求的穩定發酵下,上半年的移轉件數也年增逾二成,反映房市有觸底回穩的跡象。

各縣市地政局統計,六都6月建物買賣移轉件數都創下了今年來的單月新高,各都的月增率為5%~31%。其中新北市更達5,614件,不僅重返5,000件大關,月增逾三成、年增近五成,更是房地合一稅上路一年半來的單月新高。此外,台中、高雄,也都是房地合一稅上路以來單月新高,台北市則是連續二個月站上2,000件大關。

房上半年六都買賣移轉9.86萬件,年增率逾二成。地產業者認為,反映4、5月時上半年房市旺季的表現。

新北市過去幾年推出的大型平價個人陸續進入完工期,包括新莊「超級城市」、「鴻邦世界花園」、新店「圓頂」等案,帶動整體移轉量攀升。業者指出,新北市除受惠大批交屋潮,整體中古屋也因新案讓利影響,降價、議價為自住成交關鍵,而讓新北大幅成長。

營業人出租房屋,承租人遲付租金而加收之違約金屬銷售額之範圍

營業人出租房屋,承租人遲付租金而加收之違約金屬銷售額之範圍

營業人出租房屋,承租人遲付租金而加收之違約金屬銷售額之範圍

日期:107-01-24

資料來源:財政部   

財政部臺北國稅局表示,營業人出租房屋,因承租人遲付租金而加收違約金等收入,應否開立統一發票報繳營業稅,常造成營業人困擾,該局提供判斷原則供營業人參考。   

該局說明,依加值型及非加值型營業稅法規定,銷售額為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價,包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用。因此,營業人出租房屋,因承租人遲付租金而加收之違約金,係銷售勞務在價格外加收之費用,屬營業稅法規定之銷售額範圍,應依規定開立統一發票報繳營業稅。如營業人取得之賠償款、違約金等收入,非因銷售貨物或勞務而來,則非屬營業稅課稅範圍。   

該局舉例,甲公司出租房屋予乙公司,因乙公司遲延支付租金,甲公司向乙公司加收之違約金,係甲公司銷售勞務(出租房屋)在價格外加收之費用,屬銷售額範圍,應依規定開立統一發票報繳營業稅。

惟如係甲公司提前解約,收回房屋並支付乙公司違約金,則該違約金非屬乙公司銷售勞務收取之代價,非屬營業稅課徵範圍,免徵營業稅,乙公司可書立普通收據並貼用印花稅票(銀錢收據)交付甲公司。   

該局提醒,營業人之收入應否開立統一發票報繳營業稅,以該收入是否因銷售貨物或勞務而獲得為依據,如因銷售貨物或勞務取得收入,營業人應依前述規定辦理,以免發生短漏報銷售額情事而違章受罰。

(聯絡人:審查四科林股長;電話2311-3711分機2510

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內政部:多數經耐震初評老屋可申請重建 詳評非必要

內政部:多數經耐震初評老屋可申請重建 詳評非必要



日期:107-01-26

資料來源:內政部

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」已於去(106)年上路,但內政部近日發現有民眾誤

傳,老舊建築物必須進行結構安全性能評估之「詳細評估」後始能申請重建,導致建物所有權

人躊躇不前,不敢申請評估。

內政部今(26)日特別澄清,詳細評估並非必要程序,須視初步評估結果而定,經初步評估為乙

級且有昇降設備者,才須再進行詳細評估。

內政部表示,結構安全性能評估分為初步評估及詳細評估,初步評估之後是否須進一步進行詳

細評估,將視初步評估結果而定。

初步評估結果未達乙級,或屋齡30年以上無昇降設備且初步評估為乙級者,一律無須進行詳細

評估,即可符合重建資格,也就是說,經初步評估為乙級且有昇降設備者,才須再進行詳細評

估。

內政部統計,迄今受理補助執行既有住宅耐震安檢之初步評估案件共有約6,583件,其中初步

評估結果未達乙級者(符合申請重建資格)有460件,約占7%;初步評估結果為乙級者有5,074

件,約占77%,若其屋齡30年以上無電梯即符合申請重建資格。

依據內政部不動產資訊平台資料顯示,全臺住宅數量總計854萬2,152戶,其中5層以下無昇降

設備住宅約590萬4,057戶
,約有7成住宅為無昇降設備之建築物,倘其屋齡30年以上且初步

評估結果為乙級者,即符合重建資格,均無須辦理詳細評估。

內政部指出,爲加速都市危險及老舊建築物辦理重建,行政院已於今(107)年1月2日核定「建

築物耐震重建輔導試辦計畫」,編列約2.5億元補助地方政府辦理結構安全性能評估及重建計

畫擬定等費用,全力推動危老重建工作;將補助耐震能力初步評估每件6,000至8,000元、補

助耐震能力詳細評估每件最高40萬元,以及補助重建計畫之擬定每件5萬5,000元。

內政部呼籲,民眾如果對於危老重建有相關疑義,可逕洽直轄市、縣(市)主管人員釐清;或到

內政部營建署都市更新入口網「危老重建專區」查閱下載相關資料(網址:

http://twur.cpami.gov.tw/urquery/urquery_about.aspx?MP=1&ABOUTID=12);也

可電洽內政部1996全國服務熱線或各地方政府1999服務熱線,我們將竭誠為您服務。


@景氣不佳.買氣不佳.所得不加.房屋老舊.負擔加重.房地產是漲是跌?


@為什麼有人可以買豪宅.我家卻住的好窄?宅2聲.窄3聲....好感慨!


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房地產

租賃專法 保障租屋權益 租賃發展再升級

 

租賃專法保障租屋權益 租賃市場發展再升級

新聞摘要 租賃專法保障租屋權益 租賃市場發展再升級

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】「租賃住宅市場發展及管理條例」已於2017年12月27日經總統公布,自2018年6月27日施行。內政部表示,租賃專法提供租賃雙方6大權益保障,目前已依據該條例授權規定,進行12項相關子法及配套措施的研擬作業,以落實執行該條例,並營造友善的租屋環境。

內政部指出,為積極引導租屋成為正常的居住消費選擇,租賃專法提供6大權益保障措施如下:

一、強化租賃雙方權利義務關係--租賃專法為保障租賃雙方權益,訂明房客押金負擔不得逾2個月租金總額,且租約消滅返還住宅時,有退還押金或賸餘押金的保障;並規定房東應說明負責修繕項目,房東未於期限內修繕,得由房客自行修繕並請求償還費用;遺留物處理程序及得由押金扣除處理費用等。另為穩定租賃關係,租賃專法也規定在特定情形,例如房客有毀損不為修繕、賠償或長期療養需要等,得由房東或房客主張提前終止租約。

內政部指出,對於非具消費關係的租賃契約,也將訂定應約定及不得約定事項,規範租賃雙方的權利義務,全面促進租賃契約的公平合理。 二、保障房客獲得真實租屋廣告資訊--為保障房客獲得真實租屋廣告資訊,租賃專法除規範房東有提供真實資訊義務外,並賦予受託刊登租屋廣告的媒體經營者應查證租賃住宅的面積、屋齡、樓層別及法定用途。

內政部提醒民眾,查證資訊除可透過建物謄本或權狀資訊確認外,也可透過「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢取得。

三、提供租賃糾紛免費調處服務--內政部指出,租賃糾紛涉及爭議金額較小,透過司法途徑解決成本高且耗日費時,租賃雙方可向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會申請免費調處住宅租賃爭議,讓政府扮演公正專業第三人的角色,使糾紛處理更具效率。

四、政府輔導非營利團體提供租賃專業諮詢服務--為提供租賃雙方多元諮詢管道,政府將輔導成立房東/房客協會,提供民眾諮詢專業經營知識或糾紛處理技巧。

內政部表示,租賃專法施行初期,將先建立租賃事務諮詢平台提供民眾諮詢租屋事務。

五、房東委託專業經營提供租稅優惠--為保障個人房東權益,並鼓勵透過專業代管或包租服務處理繁雜的租屋事務,提供每屋每月6千元租金所得稅免稅、月租金6千元至2萬元部分之必要損耗費用53%的扣除額,及授權各地方政府因地制宜提供的地價稅及房屋稅減徵。

六、建立包租代管專業服務制度--為協助房東處理繁雜租賃事務,營造友善租屋環境及穩定租賃關係,並有效減少租賃糾紛,建立包租業(先承租再轉租並管理)、代管業(代為管理)專業服務制度,同時也建立租賃住宅管理人員專業證照制度,藉由專業經營提供租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等優質服務,維護國人居住權益。

內政部進一步表示,為落實執行租賃專法施行,已陸續研擬該條例施行細則、各項定型化契約、獎勵輔導非營利團體、營業保證金繳存管理等12項子法的法制作業程序及相關配套措施,並協助業者籌組公會,以促進租賃住宅市場健全發展,營造房東出租放心、房客居住安心、產業經營用心的優質租屋環境,共創三贏局面。

內政部最後提醒,民眾或業者如果想更進一步瞭解租賃住宅市場發展及管理條例的相關規範,可至內政部地政司網站「租賃專法」專區查詢(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589)